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売買の日付

 こんにちは、浅利です。

 先日、不動産売買の決済の現場で登記の申請に必要な書類について説明をしていた際、お客様からこんな質問を受けました。

「なんで売買契約の日付と委任状に書いてある売買の日付が違うの?」

 確かに、お客様が契約をした日ではなく、決済当日の日付が売買の日付になるのは不思議に感じると思います。
 これは、書類の作成ミスではなく、契約書に記載されている所有権移転時期の特約によるものだからなのです。

 売買契約は本来、契約が成立した時点で所有権が買主に移転するのが原則です(代金を支払わなくても、売買契約が成立したときに所有権が移転してしまう。それが売買の「原則」なのです!)が、「買主が売買代金の全額を売主に支払った時に所有権が移転する」旨の特約をつけることにより(代金を支払わないと所有権は移転しない。この特約があってはじめて、私たちが普段考える売買の形になるのです)、売買契約が成立しただけでは買主に所有権が移転しなくなります。
 不動産の売買において、契約時にいくらか頭金をいれた後に銀行等の金融機関から融資をうけて残代金を支払うというパターンが多いと思いますが、この場合、買主から売主に売買代金の全額が支払われるのは決済当日ですから、所有権が買主に移転するのもこの日になります。そのため、登記を申請する上での売買の日付は売買契約の日ではなく、決済の日となるのです。

 この特約の有無によって、どの時点で所有権が移転するのか変わってくることから、登記申請を業とするわれわれにとっても重要な事項となります。

 是非、不動産を購入する機会がありましたら、売買契約書に目を通してこの特約を見つけてみてください。


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不動産の登記と会社の登記

 先日、会社を3つお持ちの方とお会いしました。
「1個の会社の代表者を代えようと思ってるんだけど、そうすると不動産のほうも変更の登記しなくちゃいけないし、面倒だから先送りにしてるんだ」とおっしゃいます。
 
 いえ、大丈夫です! 不動産の登記簿には、会社の本店と商号しか記載されていませんので、代表者を変更しても、不動産の変更登記の必要はありません。
 本店を移転した場合・商号を変更した場合は、会社の変更の登記と共に、不動産の変更登記が必要です。

 個人の場合も、住所と氏名が不動産の登記簿に記載されていますので、転居されたり、氏名が変わった場合などは、不動産の変更登記の手続きが必要です。
 この変更登記は、義務ではありませんが、何度も転居等をされた後に行うと、集める書類も多かったり、必要書類が取得できなくなってしまったりすることもあるので、お早めに手続きすることをお勧めしております。
 市役所等での手続きとは別に、法務局での手続きをしないと、登記簿の記載は変わりませんので、ご注意ください。

 不動産を買ったときなどには、法務局から市役所へ連絡がされるので、市役所での手続きは不要で、ちゃんと固定資産税の徴収がされるようになっていますが・・(^^;)
吉野

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大橋恵子&パートナーズ

Author:大橋恵子&パートナーズ
横浜市神奈川区鶴屋町2-23-2
TSプラザビル13階
フリーダイヤル 0120-558-084

公式サイト↓
司法書士法人大橋恵子&パートナーズ

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